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房地產開發貸“紅名單”流傳 多銀行僅對16家央企提供新增開發貸
信貸斷流或將“逼退”非地產主業央企 加速房企整合
□本報記者 鄭中 深圳報道
在78家房地產為非主業的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市場的時候，監管機構日前向商業銀行下發了一份房地產央企“紅名單”。根據這一名單，目前多家銀行已經要求分支行只能對名單中列示的中國建筑(3.44,0.01,0.29%)工程總公司、中國房地產開發集團公司等16家房地產央企提供新增房地產開發貸款，對16家之外的非房地產主業央企不得提供新增房地產開發貸款，而此前下發的存量貸款也要及時回收，做好資產保全工作。
專家指出，一直以來，房地產企業對央企集團的利潤貢獻頗多，而房地產市場的發展潛力巨大，所以多數國企集團對“退房”工作并不熱衷，78家房地產非主業央企的“退房”工作一直鮮有進展。現在央企紅名單下發至商業銀行手中，銀行通過資金的收緊可以“逼迫”部分央企清退房地產業務，這將大大提高非主業房地產央企的“退房”進程。
央企“退房”難
據國資委此前發布的數據顯示，位列清退名單的78家央企旗下共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數量的60%，資產總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。
市場分析人士認為，按照目前央企房地產板塊資產總額6607億元計算，要求清退的78家央企的房地產資產總額約為991億元。這也意味著，有近千億元房地產資產被滯留在78家央企內部。
但現在距離今年3月國資委發出的“清退令”已過去8個多月。在這段時間里，僅有中遠集團、中國航天、中石化、中石油(11.77,0.53,4.72%)等7家央企掛牌轉讓其不足20家地產子公司的股權，剩余71家央企超過200家地產公司至今未見動靜。
房企內部人士指出，由于房地產市場潛力巨大，如果貿然退出，再次進入的門檻和成本將非常巨大。即使目前房地產市場在宏觀調控的措施下，出現了量縮價不漲的困難局面，但是由于看好房地產市場的未來前景，多數央企集團對退出房地產業務采取的策略是拖一拖，看一看同業的執行情況，所以造成了今天這種“清退令”較難執行的情況。
“即使有些央企在掛牌出讓房地產業務，大多數也是虧損企業。能為集團帶來真金白銀的，哪個央企舍得出手呢。”某業內人士指出。比如11月29日，中國核工業集團旗下中核置業在天津產權交易所掛牌，以1.14億元轉讓福清中核置業100%股權及債權。但是其本質是中核工業集團在甩包袱，在8月底之前，中核置業處于虧損狀態。
在行政清退效果并不顯著的時候，監管機構要求銀行通過資金的收緊來加速非地產主業央企的退房進程。
傳閱“紅名單”
此前國土部出爐1457宗閑置土地“黑名單”，銀監會根據這份“黑名單”做一次全面的風險排查，其中80%的閑置土地可能被收回。而繼監管機構將房地產“黑名單”下發至商業銀行后，日前一份房地產央企“紅名單”已在銀行系統中傳閱。
某銀行人士指出，銀行已經根據監管部門下發的“紅名單”，要求分支行對名單中所列示的16家房地產央企提供房地產開發貸款的授信額度，對除了16家之外的房地產央企，存量貸款要采取保全措施，盡早回收。存量到期收回的，項目貸款無法續貸。原則上不得對16家以外央企提供新增房地產開發貸款。
銀行人士透露，獲批的16家央企名單是：中國建筑工程總公司、中國房地產開發集團公司(已整體并入中國交通建設集團有限公司成為其全資子公司)、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩(12.13,0.19,1.59%)集團公司、中國港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司。
銀行人士透露，監管部門在通知中明確要求，嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務，國有資產和金融監管部門要加大查處力度，商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。
此外，銀行人士透露，目前監管機構預先布防高風險房地產企業。對于存在高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等問題的高風險房地產開發企業，應密切關注其經營狀況，一旦資金回籠出現緊張，應及時采取保全措施，對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工事件、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，應停止對其發放新開發貸款和貸款展期。
同時銀行要積極配合國土資源部門開展閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地信息，對閑置土地信息和其他相關信息未進行相應使用的銀行業金融機構，其主要負責人向銀監會或者相應銀監會派出機構作出書面說明。
房企整合加速
業內人士認為，資金和土地是房地產企業未來成長的核心，而在貨幣政策開始步入緊縮通道、融資渠道幾近關閉，房企現金回籠壓力越來越大，部分房地產非主業央企的“退房”潮，以及并購潮必將加速到來。
相關專家表示，房地產行業內兼并重組交易勢頭正勁。展望未來，當重大并購重組交易能夠得以釋放，大企業與大企業之間的兼并重組，即“強強聯手”的交易有望成為可能，地產巨頭間的并購呼之欲出，或將形成新的“航母級”企業并形成國內房地產行業的新格局。
針對央企退出房地產市場，相關各方認為，這無疑給16家大型房企集團打開了并購之門。比如，招商地產(16.08,-0.13,-0.80%)此前就曾表示，公司正在密切關注央企準備退出的房地產資產，正在與一些央企進行洽談。招商地產非常看好78家央企地產項目進入產權交易市場，目前正在和這些企業商談收購和合作其退出的項目事宜。
但是從目前情況看，對于部分央企清退出來的房地產項目，相關各方的整合意愿并不強烈。在掛牌出讓的企業中，成功轉讓的也僅有中國航天科工集團的北京金中都置業公司項目、中石油北京都市圣景地產項目，整合方對其余項目的興趣并不強烈。
業內人士指出，非主業央企清退房地產項目，嚴重依賴并購市場的活躍程度。而此前，那些“不務正業”的央企即使出售房地產項目，也是將一些毫無盈利能力的企業推到市場交易。“出售資產具有惡化的財務報表和黯淡的投資前景，怎能吸引企業來接手呢？”
而很多盈利能力強、土地儲備豐富的企業，央企自然毫無出售意愿。現在讓銀行通過卡住資金的方式來“倒逼”央企清理房地產業務，或許將從根本上扭轉局面。
